不動産担保ローン基本

担保掛目9割の東京スター銀行の不動産担保ローンはおすすめ!

第二地銀・東京スター銀行のスター不動産担保ローンはちょっと注目です。銀行系の不動産担保ローンとしてはそれ程金利が低いわけではないですが、金利の上限設定は抑え目で、おまとめローンや乗換ローンとして利用している人も少なくありません。

スター不動産担保ローンのメリットは主に3つあります。
○おまとめローンや乗換ローンとして役立ちます。それは金利上限が10%以下になっているからです。しかも融資限度額が1億円ですので、担保価値の高い不動産物件を持っていれば、高額融資が比較的に受けやすいというメリットがあります。

具体的にはスターワン住宅ローン基準金利に調整幅をプラスして計算しますから、最低金利が年利0.85%で最高金利でも年利8.85%に納まります。有担保の銀行ローンとしては上限が高めになっていますが、ノンバンク系の年利15%前後と比較するとかなりお得感があります。

これで高い金利の借金をひとまとめにするおまとめローンとしての利用価値がでてきます。

○また公式サイトには担保掛目が90%まで可能とあります。これで担保価値(路線価)の9割まで融資を求めることが可能になります。例えば3000万円の不動産価値があれば、最大2700万円までの融資が可能だということです。

ちなみに一般の銀行系担保ローンでは7~80%が上限ですので、大きな融資が必要の際はおすすめのローンだと言えるでしょう。

○担保物件は本人名義に限定されないというのもメリットです。こちらのローンでは、両親や配偶者、実の兄弟姉妹の所有する不動産物件でも担保をして受けてくれます。つまり家族の誰かの土地や住宅を担保にお金が借りられるという利便性があるのです。

ただし、本人名義以外の担保物件を利用する場合、その担保の名義人が連帯保証人となる事を知っておきましょう。万が一には、担保物件が清算処分されるリスクを同意してもらう必要があります。

これらがスター不動産担保ローンの利点になります。一般的な銀行よりも融通が利く点もメリットに加えておきましょう。

では反対に、スター不動産担保ローンのデメリットにも振れておきます。こちらも3つ上げることができます。

○事務手数料が必要です。税込みで108,000円を契約時に支払います。これははっきり言って見過ごせないレベルでしょう。1000万円単位の融資であれば仕方がないですが、100万円とか200万円であれば手数料が大き過ぎます。

つまり融資額が小さい場合は、他のローンを選ぶ方がお得かもしれません。

○変動金利を選んだ場合、金利は安めに設定できますが、もし今のゼロ金利政策が終われば当然上昇してしまいます。10年返済の場合は、特に経済情勢の変化に要注意で、適応金利が上がる場合のリスクは理解しておかなければなりません。

繰り返しますが、日銀のゼロ金利政策が終了すれば、アメリカドルのように金利上昇局面に突入することは必至です。もし変動金利を選ぶとしても、3年の短期返済の方がまだ安心でしょう。

○事業性資金としては利用できないのは皆さんもよく御存じのことでしょう。これはスター銀行に限ったことではありません。どの銀行の不動産担保ローンでも事業資金に利用することができませんので、用途に関してはよく注意してください。

なお、資金使途違反とみなされれば、即刻借金清算がなされます。現金がなければ担保の不動産は競売などに掛けられるので注意しましょう。

このようにデメリットも選ぶ時の基準とするべきでしょう。特に手数料の件は、直接問い合わせるほうが良いです。

最後にスター不動産担保ローンの審査のポイントですが、返済能力の審査基準に『年収200万円以上』の条件が付いています。これをクリアすれば勤務先や勤続年数などはそれ程厳しくないとされています。

ただし金融信用情報機関の履歴はNGとなりやすいでしょう。過去に金融トラブルのクレヒスがある方は要注意です。

不動産担保ローンへの借り換えによってメリットを受けるための注意点

不動産担保ローンは、法人向けのビジネスローンや無担保のカードローンと比べて、低い金利で融資が受けられるというメリットがあります。そのため、他のローンからの借り換えや複数のローンのおまとめに利用される機会も多いです。そこで、不動産担保ローンへの借り換えのメリットと、十分にメリットを享受するための注意点を紹介します。

不動産担保ローンに借り換える最大のメリットは、ローンの返済総額を減額できることです。たとえばカードローンで現在借入中の場合、不動産担保ローンで融資を受けて、その分でカードローンを完済すれば、カードローンと不動産担保ローンの金利差の分だけ返済総額が少なくなります。金利差が大きいほど、この差額は大きいです。

また、現在複数の借入がある場合、それを不動産担保ローンに一本化することで、返済の管理が楽になることもメリットです。月に何日もローンの返済日があるより、不動産担保ローンの返済の1日だけの方が、余計な手間や時間を省くことができますし、常に返済に迫られているという精神的な負担もなくなります。

不動産担保ローンの借り換えには上記のようなメリットがありますが、このメリットを十分に生かすには、既存の借入先の金利と希望する不動産担保ローンの金利にどのぐらいの差があるかをしっかり考えなければなりません。もちろん借り換えする不動産担保ローンの金利の方が低いことが前提ですが、わずかな金利差では借り換えによるメリットが生まれないこともあります。

というのも、不動産担保ローンにはさまざまな手数料が発生するからです。不動産鑑定費用、抵当権の登記費用、司法書士等への報酬、印紙代、火災保険費用、さらには金融機関によって異なる事務手数料というものも発生します。融資額によっては手数料だけで数十万円は必要になるでしょう。そのため、借り換えの際は、金利だけでなく手数料も合わせた総額を考えなければなりません。

ここで一つ例を挙げましょう。現在、金利15%で200万円を借入中で不動産担保ローンへの借り換えを検討しているとします。そんな時、金利10%の不動産担保ローンを見つけたとしましょう。金利差が5%あるので、借り換えた方が一見お得になるようですが、手数料を合わせて考えるとそうでもないことがわかるでしょう。

返済期間が1年の場合、借入中のローンでは、200万円に15%の金利がかかるため、年間で30万円もの利息が発生します。10%の不動産担保ローンの場合、年間の利息が20万円になるため、一見、返済金額が10万円減るように感じられるでしょう。しかし、手数料の合計が10万円以上になるなら、借り換えによって逆に返済総額が増えてしまうのです。

このように、金利にメリットが感じられても、手数料など込みの返済総額で考えると、借り換えするメリットがまったくないということもあるのです。ですので、不動産担保ローンへの借り換えを検討する際は、借入の残高と残りの返済期間を考慮し、手数料を含めてもそれでも返済総額が少なくなることをシミュレーションしなければなりません。

不動産担保ローンを選ぶ際、金利の低いところを選ぶのは当然として、手数料がどのぐらいかかるかも確認しなければなりませんが、不動産の鑑定費用や抵当権の登記費用など基本的な部分に関する費用は金融機関によって大きな差はありません。ただし、事務手数料は金融機関によってかなり違います。

事務手数料をいくらに設定するかは金融機関の自由です。一般的には融資額の2.0%などパーセンテージで設定しているため、融資額が大きくなるほど多額の事務手数料が発生します。なかには事務手数料を0%としているところもありますが、その場合、通常より金利が高く設定されていることがほとんどです。

つまり、金利や手数料だけ見てお得に感じられても、必ずしもそうとは限らないということです。不動産担保ローンへの借り換えは、金利、手数料、融資額、返済期間を総合的に考慮して慎重に検討する必要があります。